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個人民事再生を使えば住宅を手放さずに済みますか?

住宅ローン特例付の個人再生のメリットは、住宅等高価な財産を手元に残しつつ、借金の減額、返済計画のリスケジュールをすることができることです。個人再生では、再生計画に「住宅資金特別条項(住宅ローン特例)」を定めることで、住宅を維持できます。

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住宅資金特別条項(住宅ローン特例)とはどういう条項ですか?
住宅ローン契約の変更を認める制度です。住宅ローンの返済が滞ると、競売により住宅を失うおそれがあります。しかし、住宅ローン特例を含めた再生計画の認可により、これに従って弁済すれば、住宅は失わずに済みます。ただし、住宅ローンの残額が減額されるものではありません。
この特則には、以下の5つの類型があります。
  1. そのまま型
  2. 期限利益回復型
  3. 最終弁済期延長型
  4. 元本据置型
  5. 同意型
1.そのまま型

これは住宅ローンについては従来通りの返済を続けていきながら(返済計画の申立て中も裁判所の許可を得て返済を続けます)、住宅ローン以外の債務を整理する手続です。実務的には、この「そのまま型」の利用が一般的です。

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2.期限利益回復型

住宅ローンの返済を滞納したため「期限の利益」を喪失している場合に 、再生計画認可決定後は従来通りに返済するが、それ以前の滞納分と遅延損害金については他の借金と同様に原則3年間で分割して支払う方法です。滞納額とその損害金の分だけ返済額が大きくなり、負担は増します。

3.最終弁済期延長型

2.の方法によって契約通りに返済できる見込みがない場合に、最長10年かつ最後の支払の際に再生債務者の年齢が70歳を超えないことを条件に、返済期間を延長してもらう方法です。

4.元本据置型

3.のように、返済期限を延長しても、他の借金返済期間(3~5年)において、住宅ローンの返済が困難な場合に、その期間中は住宅ローンの返済額を他の債権者への弁済額分だけ減額してもらい、住宅ローンの支払を一部軽減させ、他の債権者への完済後、不足分を上乗せして返済していくものです。

5.同意型

1.~4.とは無関係に、債権者との交渉で自由に住宅ローンの返済計画を変更するものです。

住宅ローン特例を利用できる要件はなんですか?
民事再生法では,次の4つの要件を定めています。
  1. 「自己の居住の用に供する」建物を所有していること
  2. その住宅に住宅ローンの(根)抵当権が設定されていること
  3. その住宅に住宅ローン以外の(根)抵当権が設定されていないこと
  4. 住宅ローン債権者が数人あるときは、その全員に対して住宅ローン特例を定めること
私は一階を店舗、二階を住宅として利用しています。住宅ローン特例を利用することはできますか?

住宅ローン特例が利用できる建物とは、以下の要件を満たすものをいいます。

  1. 債務者が自己の居住用に使用する建物であること
    夫婦など共有の場合でもOK(各々の持分は関係ありません)
  2. 債務者が専ら居住の用に供していること
    (1)別荘,投資用建物は住宅に該当しません。
    (2)転勤のため,現在は一時的に他人に賃貸しているが,転勤終了後は居住用として利用する場合は居住用建物に該当します。
  3. 建物の床面積の2分の1以上が専ら居住の用に供されること
    店舗等併用住宅や2世帯住宅でも債務者が専ら居住用に供する部分が2分の1以上であれば,「住宅」に該当します。
住宅ローンの借り換えをした場合でも、住宅ローン特例による個人再生は利用できますか?
住宅ローン特例の住宅資金貸付債権は、次の要件を満たしているものである必要があります。

  1. 住宅の建設もしくは購入に必要な資金又は住宅の改良に必要な資金の貸し付けによって生じた債権
  2. 分割払の定めのある債権
  3. (根)抵当権が住宅に設定されていること
借り換え後の債務であっても、従前のローンに代わり、住宅ローンの返済に充てられるわけですから、上記要件を満たす限り、住宅資金貸付債権となります。

リフォームのためのローンや、いわゆる諸費用ローンに住宅ローン特例が利用できますか?

リフォームに必要な資金として貸し付けられた債権も、住宅資金貸付債権に該当し、住宅ローン特例が認められます。
 これに対し、いわゆる諸費用ローン(不動産取得時の仲介手数料・登記手続費用・各種税金などの費用のための貸付債権)については、直ちに住宅資金特別債権に該当するということは困難であり、住宅ローン特例の利用は難しいといえます。ただし、諸費用ローンの使途が契約上明確であり、その額が住宅ローンに比してかなり少額の場合に、住宅ローン特例の利用が認められた例もあります。

以下の場合に、住宅ローン特例の利用は認められますか?
  1.住宅ローンを延滞している場合。
  2.自宅に競売による差押えの登記がされている場合。
  3.税金の滞納により差押えの登記がされている場合。
1のケースについて。

住宅ローンを延滞している場合でも、住宅ローン特例の利用が認められる場合があります。
 住宅ローン特例を利用するためには、住宅ローンの弁済許可を得なければなりませんが、住宅ローンの支払いを延滞し、既に期限の利益を喪失している場合には、弁済許可を得ることはできません。もっとも、住宅ローン会社との交渉により、再度期限の利益を付与してもらうことができれば、弁済許可を得て住宅ローン特例を利用することができます(前掲「期限利益回復型」参照)。住宅ローン会社は再度の期限の利益の付与にあたり、これまでの滞納分と遅延損害金の支払いを要求してくる場合がありますので、再生債権者間での不公平(偏頗弁済)とならないよう、配慮する必要があります。すなわち、この場合は「住宅ローン契約の期限の利益喪失条項の確認」、「住宅ローン会社との粘り強い交渉」、「偏頗弁済とならない支払い方法の検討」、「遂行可能性のある再生計画の策定」といった、高度に専門的な知識及び技術が必要となります。
また、住宅ローンの延滞により、、、債務者に代わり保証会社が残額を債権者に弁済することがあります(代位弁済)。この場合は、代位弁済後、6ヵ月以内に個人再生の申立をしなければ住宅ローン特例を利用できなくなります。

2のケースについて。

再生手続開始決定がなされると、申立前の再生債権に基づく仮差押えや差押え等の手続は中止します。したがって、住宅の所有権を失う見込みがありませんので、住宅ローン特例の利用が認められます。もっとも、それだけでは自宅に付された差押えの登記は抹消されないため、差押え債権者が差押えを取り下げない場合には、別途、登記を抹消する手続きを執る必要があります。

3のケースについて。

民事再生をすると、原則としてすべて債務が減額されますが(住宅ローンを除く)、以下の債務については、減額されません。

1. 租税債務
2. 養育費の支払義務
3. 交通事故等に基づく損害賠償債務
4. 交通違反などの罰金

したがって、上記債務をそのままにしておくと強制執行手続に移行していきます。その結果、住宅に差押えがなされ、再生債務者が住宅の所有権等を失うと見込まれる場合は、住宅ローン特例を定めた再生計画書は認可されませんので、住宅ローン特例は利用できません。
あらかじめ、差押えの解除等について、債権者や徴収機関との協議が必要です。

夫婦で自宅を共有しています。住宅ローンも連帯債務で借り入れていますが、夫のみが住宅ローン特例を利用して個人再生をすることは可能ですか?夫婦の一方が債務者で、他方が連帯保証人の場合はどうでしょうか?

住宅ローン特例利用の要件は、

  1. 「自己の居住の用に供する」建物を所有していること
  2. その住宅に住宅ローンの(根)抵当権が設定されていること
  3. その住宅に住宅ローン以外の(根)抵当権が設定されていないこと
  4. 住宅ローン債権者が数人あるときは、その全員に対して住宅ローン特例を定めること
したがって、住宅ローンが連帯債務であっても住宅ローン特例は利用できます。住宅ローン特例を利用しない場合、再生計画認可決定による期限の猶予は、別除権者、連帯債務者、保証人、物上保証人等には影響を及ぼしません。よって、契約書の期限の利益喪失事由に「債務者の破産、個人再生等」と定められていれば、夫が再生手続開始決定を受けても、連帯債務者若しくは保証人である妻が、再生債権者から一括返済を求められるおそれがあります。しかし、民事再生法は、住宅ローン特例を定めた再生計画は他の連帯債務者、保証人にも効力を有すると定めていますので、一方に対する期限の猶予は他方にも効力を有します

夫婦共有の自宅の購入にあたって、抵当権が不動産全体に設定され、その非担保債務が夫と妻とで別々に設定されている場合(いわゆるペアローンの場合) 、夫が単独で個人再生手続申立てを行い、住宅ローン特例を利用することはできますか?

いわゆるペアローンのケースでは、再生債務者(夫)以外の者(妻)の債務を担保するため、再生債務者(夫)が自己の持ち分で物上保証していることになるため、形式的には民事再生法第198条第1項ただし書きに該当し、住宅ローン特例は利用できないのではないかという問題がありました。この場合、夫婦双方で再生手続の申立を行う場合に住宅ローン特例の利用を認める運用が行われています。 この場合、以下の要件が必要となります。

  1. 同一家庭を営んでいる者が、いずれも個人再生手続の申立をすること(同時でなくとも良い)
  2. いずれも住宅ローン特例を利用する旨の申述をすること
また、東京地裁や大阪地裁では、①妻に住宅ローン以外の債務がなく、②妻に再生手続を利用する必要性に乏しい場合には、、

、夫単独の申立てでも住宅ローン特例の利用を認めた例があります。


 

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